Lukáš HrdinaTěchto 7 ZÁKLADNÍCH bodů MUSÍ obsahovat KAŽDÁ kupní smlouva na nemovitost + 3 bonusové!
Potřebujete připravit kupní smlouvu, abyste mohli převést vlastnické právo na nového majitele? Nejste si úplně pevní v kramflecích, jak má taková smlouva vypadat? Chcete dodržet základní pravidla smlouvy, aby „prošla“ procesem na katastru nemovitostí? Bude-li mít Vaše kupní smlouva na nemovitost těchto 7 základních bodů, tak rozhodně neuděláte chybu!
7 bodů, které musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost
V tomto článku jsou uvedeny pouze takové náležitosti kupní smlouvy, které splňují požadavky a potřeby katastrálního úřadu. Tyto body Vám sami o sobě nezajistí bezpečnost celého procesu převodu nemovitosti. Ale nezoufejte!
Na konci článku pro Vás ještě mám 3 BONUSOVÉ body, které jsou nejdůležitější právě pro bezpečnost celé transakce.
Tak pojďme na to! Kupní smlouva na nemovitost MUSÍ mít tyto body:
Bod číslo 1
ÚDAJE O SMLUVNÍCH STRANÁCH
Jako každá právoplatná smlouva má i kupní smlouva na nemovitost minimálně dvě smluvní strany, které se na něčem dohodly a za tím účelem uzavřely smlouvu.
Katastru nemovitostí musí být jasné, kdo prodá a kdo kupuje. Nezapomeňte uvést identifikační údaje. Ideálně je opsat z občanských průkazů.
Návod pro Vás:
Jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště, případně doručovací adresa
na jedné straně jako prodávající
a
Jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště, případně doručovací adresa
na druhé straně jako kupující
Bod číslo 2
ÚDAJE O PŘEVÁDĚNÉ NEMOVITOSTI
Stejně jako smluvní strany musíte v kupní smlouvě přesně specifikovat nemovitost, která se převádí.
Ptáte se, jak a kde zjistíte všechny potřebné informace o Vaší nemovitosti? Odpověď je tady ve formě videonávodu.
Návod pro Vás:
Předmětem převodu jsou tyto nemovité věci:
pozemková parcela p.č. xx, trvalý travní porost, o celkové výměře xx m2
stavební parcela p.č. xx, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře xx m2, jejíž součástí je stavba jméno obce, č.p. xx (způsob využití xxx)
to vše se nachází v katastrální území ……………., obec ………………., okres …………. a je zapsáno u Katastrální úřadu pro …………… kraj, Katastrální pracoviště ……………. na listu vlastnictví č …… .
Bod číslo 3
PŘEDMĚT SMLOUVY
V tomto bodě je nutné specifikovat, jaký je samotný předmět smlouvy. Musí být zřejmé, že jedna smluvní strana prodává a druhá naopak kupuje a přijímá do svého vlastnictví.
Návod pro Vás:
Prodávající touto smlouvou p r o d á v á kupujícím předmětné nemovitosti, jak jsou specifikovány v čl. xx této smlouvy, včetně všech součástí a příslušenství, podle stavu dnešního, jak je smluvním stranám znám, jak je prodávající vlastnil a užíval nebo k tomu byl oprávněn a převádí na nich své vlastnické právo a kupující je k u p u j í a přejímají a zavazují se za ně zaplatit v čl. xx této smlouvy sjednanou kupní cenu.
Bod číslo 4
KUPNÍ CENA
Výše kupní ceny závisí na dohodě smluvních stran, je však omezena určitými limity, aby nedošlo např. k lichvě atd.
Možná si říkáte, co je katastrálnímu úřadu do toho, za kolik nemovitost prodávám. Odpovídám, že celkem nic. Ale uvedená kupní cena je důležitá hlavně pro finanční úřad, který nejenom na jejím základě vypočítává daň z nabytí nemovitých věcí.
Návod pro Vás:
Kupní cena za prodej Předmětu nemovitosti se určuje dohodou a činí: ………. Kč.
Bod číslo 5
PRÁVA VEDLEJŠÍCH ÚČASTNÍKŮ
V kupní smlouvě na nemovitost musí být také uvedena případná práva vedlejších účastníků, kterých se převod nemovitosti týká.
Tato práva mohou být řešena v jednotlivých smlouvách, na základě kterých byla tato práva zapsána.
Může se jednat o zástavní práva, různá věcná břemena, práva dožití atd.
Bod číslo 6
DATUM A MÍSTO UZAVŘENÍ
Třeba se Vám to zdá jako malichernost, ale v každé kupní smlouvě na nemovitost musí být uvedeno, kdy a kde byla smlouva uzavřena. Třeba mi nevěříte, ale mnoho lidí na to dokáže zapomenout.
Bod číslo 7
ÚŘEDNĚ OVĚŘENÉ PODPISY
Všichni účastníci kupní smlouvy se musí nejenom podepsat, ale své podpisy také nechat ÚŘEDNĚ OVĚŘIT.
Katastr nemovitostí přímo VYŽADUJE kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Takže zaběhněte na obecní úřad nebo na poštu a vyhledejte okýnko s nápisem: „CZECHPoint“.
Definice kupní smlouvy také na wikipedii.
Doporučuji neopomenout tyto další 3 body. Pro Vaši bezpečnost!
Kupní smlouva by však neměla být pouze z povinnosti. Postavená pouze tak, aby katastr převedl Vaši nemovitost na nového majitele.
Je to dokument, která má HLAVNĚ chránit všechny smluvní strany!
Cílem je BEZPEČNOST celé transakce a minimalizování jakýchkoli rizik.
Proto se přimlouvám ještě za tyto 3 body. Nic nezkazíte, když je do kupní smlouvy na nemovitost uvedete, naopak můžete jenom získat!
1. Přesný popis úhrady kupní ceny a její uvolnění z úschovy
O tom, jak důležitý pro bezpečnost je depozitní účet jsem psal v tomto článku.
2. Kdy, jak a na základě čeho bude nemovitost oficiálně předána
Doporučuji Vám předat klíče od nemovitosti až po dokončení celého převodu a potvrzení ze strany katastru, že převod proběhl. Pro Vaši jistotu! Konkrétnější informace o předání zde >
3. Přepis a vypořádání přeplatků/nedoplatků u dodavatelů energií
Do předávacího protokolu nezapomeňte uvést stavy měřidel elektřiny, plynu či vody. Velmi si usnadníte přepis energií u jednotlivých dodavatelů.
Každý z mých klientů se vždycky spoléhal na to, že kupní smlouva, kterou vytváří naši advokáti vždy pro konkrétní obchod samostatně, bude v naprostém pořádku a ochrání je pro všechny případy. A to já osobně beru jako samozřejmost.
Jestli Vás zajímá, jak připravit kupní smlouvu, která Vás ochrání ve všech případech a nebo potřebujete konzultovat svoji kupní smlouvu, tak se o tom můžeme pobavit a Vy se ani nebudete muset zvednout ze svého křesla >
List vlastníka - jak ho získat z pohodlí domova?
List vlastníka neboli list vlastnictví můžete získat i jinak než cestou na…
Jak přepsat svoji nemovitost na nového majitele?
Prodáváte svoji nemovitost, s novým majitelem jste na vším domluveni a teď…
Jak nejlépe provést přepis nemovitosti v rodině?
Chystáte se provést přepis nemovitosti v rodině? Ať už chcete převést podíl…
Napsat komentář: Lukáš Hrdina Zrušit odpověď
-
Jmenuji se Lukáš Hrdina a jsem realitní makléř a konzultant. Pomáhám lidem zjednodušit život při prodeji jejich nemovitosti, aby bez větších starostí prodali rychle, bezpečně a za co nejvyšší cenu. Více o Lukášovi >>>
Dobrý večer mám dotaz koupila jsem od švagra bývaleho pulku rodiného domu dostal jej jako dědic byl tam dluh u čs který jsem uhradila takže už není blokován jenže na katastru chtějí novou smlouvu tak by mne zajímalo jakou dobu má platnost kupní smlouva .Celou dobu bývalý švagr tvrdil že dluh ktery tam byl uhradí neuhradil až jsem to udělala já . Nechci aby vedli na katastru jeho má děti které mají exekuci bojím se abych o domek přišla děkuji
Dobrý den, díky za dotaz. Je to prvděpodobně složitejší a na delší projednání, ale pokusím se Vám přesto odpovědět. Kupní smlouva není časově omezená, jednou je uzavřená a pokud není žádná jiná smlouva či dodatek, který by ji rušil, tak je platná. Katastr by ji tedy měl přijmout ve chvíli, kdy jsou splněny všechny její náležitosti. Kdybyste to chtěla probrat podrobněji, velmi rád to s Vámi projdu. Stačí si pouze objednat konzultaci podle Vašich představ a můžeme se do toho pustit. Vybírat můžete zde http://realitnikonzultace.cz/osobni-realitni-konzultace/
Hezký den, L.
Dobrý den, hodlám prodat pozemky které jsou v nájmu, musím je první nabídnout ke koupi nájemci?
Děkuji za odpověď
Dobrý den, děkuji za dotaz. Pokud má nájemce předkupní právo tak ano. Jinak není ze zákona vedena povinnost nabídnout koupi nájemci. Ale může to pro Vás být cesta, jak rychle prodat. 😉
Držím palce a přeji hezký den.
L.
Dobrý den, opravdu oceňuji Váš skvělý článek. Děkuji za něj. Měl bych dotaz týkající se bodu 2 -ÚDAJE O PŘEDÁVANÉ NEMOVITOSTI.
Je opravdu nutné, aby v článku týkající se specifikace předmětu převodu byla přesně specifikována výměra v m2? Nestačí pouze číslo pozemkové parcely? V katastru nemovitostí jsou pod tímto číslem zakotvena všechna navazující data včetně odpovídající výměry a domnívám se, že manipulovat s katastrem nemovitostí nelze resp. nelze samovolně změnit výměru, čímž by to mělo být ošetřeno. Domnívám se.
Ve vzoru naší smlouvy na pozemek je prozatím níže uvedený tvar sestavený právníkem. Prosím o Vás názor, zda jej shledáváte závadným a doplnil byste výměru nebo je to takto v pořádku.
Článek I.
Prohlášení prodávajícího
1. Prodávající podpisem této smlouvy prohlašuje, že je výlučným vlastníkem následující/ch nemovitosti/í:
Pozemku pozemkové parcely č. …., nacházející se v katastrálním území ……;
2. Veškeré nemovitosti označené v tomto článku a jeho odst. 1 tvoří předmět převodu (dále jen „předmět převodu“ či „nemovitost/i“) a jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro …….kraj, Katastrální pracoviště ……..
Předem děkuji za odpověď.
Hezký den, Olda
Dobrý den,
díky za dotaz. Výměra není ve smlouvě nutná (nevyžaduje ji ani katastr). Je to spíš doplnění a taková berlička pro daň z nabytí, kdy ji bude finanční úřad vypočítávat.
Určitě to není podmínka. Na Vašem výňatku ze smlouvy nevidím nic závadného. I když neznám celý koncept smlouvy, neměl bych nejspíš problém toto podepsat. 😉
Hezký den, L.
v prosincu 2017 som si kupila čast domu,bola braná ako samostatná bytová jednotka,čo sa na pravde nezakladá,sme dve jednotky,každá máme samostatný vchod,ale máme spoločné priestory,ktoré si bývalí majitelia pri dražbe a predaji nedali do povodného stavu,tým narušujú súkromie mojej časti domu,bývala majitelka bola v dražbe,kupila to realitka a neurobili ani vymaz spoluvlastnického podielu na pozemku a v spoločných priestoroch,ktoré neobývajú,v katastri mali zaznamenamé os roku 2002 dohodu medzi matkou a dcérou na podieloch…nie sú vlastníkmi nehnutelnosti,majitelka jednej časti si preto privlastnila najvyšší podiel a mne vraj dáva len 30%,čiže ona podla r.2002 má 70%…myslíme si však s právnikom,že je to neplatné,pretože dražbou,predajom na iných vlastníkov a potom na kupujúcich od realitky nie je to právoplatné a tým by sme mali mat všetko 50 na 50%,,,,z tohto dovodu mi bránia aj vykonávat rekonštrukciu na mojej časti a vznikajú mi škody,vlhkost a pliesen v celej ciaste domu, Možem otázku?…zanikajú teda podiely na tom pozemku a musia dat všetko do povodného stavu? je to spochybenie realitného maklera ,chceme to riešit právnikom a občianskoprávnym konaním..je to možne,aby sa to takto riešilo a chceme teda ešte oslovyt právnika realit a požiadat o nápravu…pretože ak mám hypoteku,neviem do kedy možem odstupit od zmluvy,alebo len pokračovat na rozdelení a žiadat nápravu…dakujem za pomoc a odpoved..
Dobrý den, těžko se mi na to odpovídá, protože neznám celou konkrétní situaci. Vzhledem k tomu, co píšete, vycházím z toho, že jste koupila podíl v dražbě a ještě do toho byla zakomponována banka kvůli hypotéce, tak byla část domu k prodeji zřejmě specifikována. A je tedy nutné se řídit tím, co je v kupní smlouvě, případně v katastru nemovitostí. Nedokážu si představit, že by najednou z ničeho nic zanikaly podíly… ale jak píšu, neumím na to konkrétně odpovědět. Klidně mi napište na lukasrealitnikonzultace.cz a dořeším přes e-mail. Hezký den, L. 😉
Dobrý den, chci se poradit. Prodáváme domek po rodičích postaven asi kolem roku 1910 a nemáme k němu žádné stavební dokumenty, musíme doložit energetický štítek. Když se s kupujícím domluvíme, že ho nevyžadují může nám hrozit nějaký postih jako prodávajícího. Děkuji za odpověď. S pozdravem M.
Dobrý den, pokud je dům postaven v roce 1910 a nebyla na něm dělána žádná významná rekonstrukce (např. výměna oken, topení apod.), tak ze zákona není povinen při prodeji energetický štítek. Je však nutné něčím doložit, že se skutečně jedná o výstavbu v tomto roce.
Hezký den, Lukáš.
Dobrý den, mám podobný dotaz jako paní Michaela.
Je v současné době průkaz energetické náročnosti povinnou přílohou kupní smlouvy na nemovitost (rodinný dům) pro povolení vkladu práva vlastnického?
Podle informací, které nacházím na internetu, je PENB důležitý pro stavební řízení při stavbě či rekonstrukci, ale nikde jsem nenašla, že by to bylo nedílnou a povinnou přílohou pro vklad do katastru nemovitostí.
Děkuji moc za odpověď.
Dobrý den,
průkaz energetické náročnosti (PENB) není povinnou přílouhou kupní smlouvy pro katastr. Tedy katastr Vám zápis udělá bez PENB. Zákon však nařizuje prodávajícímu PENB jako přílohu pro kupujícího. PENB tedy ze zákona předáváte kupujícímu a ne katastru.
Snad je to srozumitelné, hezký den. LH.