Zástavní právo Vás omezí při prodeji

Zástavní právo u nemovitostí je dnes velmi běžné. V době financování koupě nemovitosti na hypoteční či jiný druh úvěru se není čemu divit. Jak nás ale takové právo omezuje v období, kdy chceme či dokonce musíme nemovitost prodat? Je to vůbec možné a komu musíme takový úmysl hlásit?

Co to vlastně je zástavní právo?

Zástavní právo je omezení vlastnického práva. Slouží k zajištění pohledávky – dluhu pro případ, že dlužník nebude včas a podle dohodnutých podmínek splácet.

Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí na listu vlastnictví na základě listiny většinou s názvem „Zástavní smlouva“.

Najdeme ho v části C „Omezení vlastnického práva“.

Zástavní právo je upraveno v paragrafech 1309 až 1394 nového občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb. Právní úprava ponechává více volnosti smluvním stranám než bylo dříve.

Pokud Vás zajímá celá a podrobná definice pojmu zástavní právo, tady je:

Zástavní právo patří mezi věcná práva k cizí věci a slouží k zajištění dluhu v ujednané výši pro případ, že nebude dlužníkem (zástavní dlužník) včas a řádně splněn. Předmětem zástavněprávního vztahu je zástava, která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel (zástavní věřitel).

Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo jehož výši lze určit kdykoliv v době trvání zástavního práva. Součástí zástavy jsou též (není-li to vyloučeno ve smlouvě) příslušenství zástavy, její přírůstek, neoddělitelné plody a užitky. Novinkou v novém občanském zákoníku je budoucí zástavní právo, které je specifické tím, že v době vzniku zástavní smlouvy není zástavce vlastníkem zástavy. V tomto případě je uzavření zástavní smlouvy možné, ale zástavní právo k věci vzniká až po nabytí vlastnictví zástavním dlužníkem. Dalšími druhy zástavního práva je vespolné zástavní právo a zastavení cizí věci. Vespolné zástavní právo znamená, že se zástavní věřitel může domáhat uspokojení své pohledávky ze kterékoliv zástavy podle svého výběru nebo ze všech až do úplného uspokojení své pohledávky. Cizí věc lze zastavit jen se souhlasem jejího vlastníka.

Do konce roku 2013 bylo zástavní právo upraveno v § 152 až 174 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., od 1. ledna 2014 je upraveno v § 1309 až 1394 nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Právní úprava zástavního práva v novém občanském zákoníku je podrobnější a ponechává větší míru volnosti smluvním stranám.

Se kterým zástavním právem se setkáte nejčastěji

Jak už to tak bývá, v praxi se můžeme setkat s nejedním druhem zástavního práva. Nejčastěji se setkáváme se zástavním právem smluvním.

Zástavní právo smluvní

Zástavní právo smluvní vzniká výhradně na základě písemného ujednání. Zákon sice nevylučuje i ústní formu, se kterou se však u nemovitostí nesetkáme. K zápisu tohoto věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí se vkládá smluvními stranami podepsaný dokument s názvem „Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti“.

Setkáte-li se v nahlížení do katastru nemovitostí s tímto termínem, znamená to, že majitel má uzavřenou smlouvu ze zástavním věřitelem. Ve většině případů je zástavní věřitelem banka a koupě této nemovitosti byla tedy financována hypotečním úvěrem.

Zástavním věřitelem může však být i jakákoli jiná právnická či dokonce fyzická osoba.

Zástavní právo exekutorské

Jak už název napovídá, tak toto zástavní právo souvisí s nepříjemností zvanou exekuce. Majitel nemovitosti nesplácel včas své závazky a tak zástavní věřitel přenechal svůj dluh k vymáhání exekutorovi.

V takovém případě uvidíme na listu vlastnictví zástavní právo smluvní a zároveň exekutorské.

Zástavní právo soudcovské

Zástavní právo soudcovské vzniká na základě rozhodnutí soudu. Toto právo na omezení vlastnického práva nemovitosti využívá nejčastěji finanční správa.

V případě, že na nemovitosti je „uvaleno“ zástavní právo soudcovské, ve většině případů to znamená dluh na zdravotním pojištění či nedoplatky u České správy sociálního zabezpečení.

Zástavní právo u nemovitosti, jak postupovat při prodeji?

Už jsme několikrát zmínili, že zástavní právo je omezením vlastnického práva. Z tohoto omezení vyplývá, že vlastník nemovitosti nesmí bez vědomí zástavního věřitele činit žádné kroky s dalším omezením či převodem vlastnického práva.

Zástavní právo exekutorské a soudcovské většinou již vede k nedobrovolnému prodeji, v krajním případě hrozí i dražba nemovitosti. V případě, že dlužník svůj dluh neplatí řádně a včas (což je předzvěstí exekuce a rozhodnutí soudu), má totiž věřitel právo uspokojit svou pohledávku. A nejjednodušší formou uspokojení je často právě dražba nemovitosti.

U zástavního práva smluvního nejsou následky většinou tak fatální. Věřitel se většinou snaží s dlužníkem dohodnout ještě předtím než přistoupí k vymáhání pohledávky exekutorem.

Ve všech těchto případech musíte mít k prodeji nemovitosti povolení ze strany zástavního věřitele.

A co v případě, že prodáváte nemovitost, na které je zástavní právo smluvní? A navíc dluh platíte řádně a včas? I v tom případě musíte dát zástavnímu věřiteli vědět, že hodláte nemovitost prodat.