Lukáš HrdinaJestli už máte nějakou zkušenost s prodejem nemovitosti, jsem přesvědčený o tom, že už Vám některý z makléřů nabízel k podpisu dokument nazvaný jako „Exkluzivní smlouva o zprostředkování“. Bránili jste se jeho podpisu jako většina nebo jste takovou smlouvu bez váhání podepsali? Rozhodnutí ji podepsat je totiž jedno z Vašich nejlepších životních rozhodnutí. Nevěříte mi? Tak čtěte dál.
Exkluzivní smlouva o zprostředkování = smlouva výhradní
Exkluzivní/výhradní totiž znamená, že danou nemovitost svěříte do rukou jedné realitní kanceláři, jejíž makléř se bude o prodej starat. Tento makléř poté šetří Váš čas, protože pracuje na prodeji za Vás.
Zdá se Vám to velmi zavazující? Že nemáte žádná zadní vrátka? Už i to pojmenování jako „výhradní“ nás k tomu svádí.
Přesto tvrdím, že je to pro Vás to nejlepší, co můžete udělat. Jenom tak maximálně zvýšíte pravděpodobnost, že prodáte svou nemovitost co nejdříve a za co nejvyšší cenu.
Dejte si však pozor na to, co ve smlouvě o zprostředkování podepisujete!
Asi to nyní vyznělo tak, že podepsat jakoukoli exkluzivní smlouvu o zprostředkování je jednoznačně výhra. Bohužel to tak není. Na trhu je spousta „vykuků“, kteří se snaží pouze klienta „uvázat“ a následně z něho vymáhat smluvní pokuty.
O takových smlouvách tu ale nepíšu. Všude slyšíme, že si máme nejprve vše důkladně přečíst a poté teprve podepsat. U exkluzivní smlouvy o zprostředkování to platí několikanásobně!
Co můžete s klidným svědomím podepsat a co nikoliv?
Řiďte se svými instinkty. Když bude smlouva vyvážená pro obě strany, bude z ní jasné, kdo má jaké povinnosti, jaká je její platnost a co si objednáváte za služby a kolik za ně zaplatíte, nemusíte se podpisu obávat.
Co by měla exkluzivní smlouva o zprostředkování obsahovat:
- období, kdy je smlouva platná (jednoduše od do)
- výčet služeb, které daná realitní kancelář zařídí a které jsou v ceně provize
- výše provize
- jasně definovaná celková kupní cena (nelze snížit bez vědomí majitele)
- konkrétní údaje o prodávané nemovitosti (často jako „Předmět převodu“)
- údaje o realitní kanceláři a zastupujícím makléři
- údaje o vlastníkovi
- přiměřené smluvní podmínky (rozuměno vyvážené pro obě strany)
Co ve smlouvě o zprostředkování v žádném případě nepodepisujte:
- když bude smlouva na dobu neurčitou (dlouhá výpovědní lhůta, zpravidla 2 měsíce)
- automatické prodlužování platnosti smlouvy
- jsou-li ve smlouvě uvedeny náklady při „neprodeji“ nemovitosti (proč byste měli platit, když služba nebyla splněna?)
Proč někteří makléři tak lpí na exkluzivní smlouvě o zprostředkování?
Jako v každé jiné profesi jsou makléři, kteří svojí práci chtějí dělat pro klienta, a ti, kteří myslí pouze na svůj zisk.
Těm druhým ani tak nejde o tu exkluzivní smlouvu. Když budou mít v nabídce desítky nemovitostí, tak je větší pravděpodobnost, že se jich víc prodá. Souhlasíte?
Dokáže však tento makléř ke každé z nemovitostí přistupovat individuálně a s maximálním nasazením? Věnovat se 20 a více nemovitostem tak, jak se patří, dá už opravdu „fušku“ a zabere to spoustu času. Žádáte přeci od makléře profesionální službu nebo ne?
A profesionální služba je z mého pohledu taková, kdy se makléř snaží prodat KAŽDOU nemovitost ze své nabídky. Mít vysokou úspěšnost prodeje.
K tomu však potřebuje mít ty správné podmínky!
Exkluzivní smlouva o zprostředkování je pro makléře svým způsobem jistota, ale zároveň velký závazek! Makléř si přeci zaslouží provizi pouze v případě ÚSPĚŠNÉHO prodeje. Nebavíme se nyní o společnost živících se na smluvních pokutách.
Mimo jiné má makléř s exkluzivní smlouvou tu jistotu, že veškerá vydaná energie i peníze na propagaci se v případě prodeje nemovitosti vrátí pouze a jenom jemu. Žádnému jinému makléři.
Který makléř tedy pro úspěšný prodej udělá víc? Dává Vám to smysl?
Exkluzivní smlouva o zprostředkování
5 důvodů, proč je exkluzivní smlouva o zprostředkování výhodná pro prodávající:
- Bez exkluzivní smlouvy makléř nemá potřebu hájit zájmy prodávajícího
V takovém případě je to soutěž o kupujícího. Což může na první pohled působit naopak motivačně, ale.. Makléř bez exkluzivní smlouvy nemá mnoho jiných možností, jak zaujmout kupujícího než cenou.
Vytváří tlak na prodávajícího, aby zlevnil, protože zájemce víc nenabízí, je to drahé, za tolik to neprodáte atd.
V horším případě snižuje svoji provizi tak, aby byl konkurence schopný. Tím však výrazně omezuje náklady na služby jako je právní servis, hrazení poplatků, odhady a daňová přiznání atd. Tyto náklady poté někdo musí uhradit.
2. Bez exkluzivní smlouvy nemá makléř motivaci investovat do propagace víc než je nezbytně nutné
V takovém případě to často vypadá tak, že makléř rychle zpracuje nabídku, aby byl mezi prvními. Poté nabídku „vyvěsí“ na internet a čeká, co se bude dít.
Zkrátka nemá jistotu, že se mu investice vrátí. Neočekávejte tedy od něj žádný cílený marketing, žádnou propagaci na sociálních sítích, videoprohlídku a propagaci na Youtube a Google..
Myslíte, že takový makléř bude aktivně vyhledávat a obvolávat poptávky na internetových serverech?
3. Bez exkluzivní smlouvy není makléř ochotný sdělovat detailní informace o nemovitosti
„Přeci nesdělím zájemci přesnou polohu nemovitosti! On si tam zajde sám beze mě a domluví se s prodávajícím na přímém prodeji. A já budu bez provize“
Jak by na Vás působil makléř, který by Vám nebyl ochoten říct nic bližšího o nemovitosti, která se Vám líbí a možná byste ji chtěli koupit? Také byste si říkali: „Proč to tutlá?“ 😉
4. Bez exkluzivní smlouvy se makléř nemůže naplno věnovat prodeji Vaší nemovitosti
Nemá na to totiž čas. Místo toho sleduje, kdo z konkurence nabízí stejnou nemovitosti levněji, zda ji někdo náhodou právě nezlevnil. A také musí hledat další nemovitosti do nabídky, aby měl větší pravděpodobnost, že něco prodá.
5. Bez exkluzivní smlouvy nemá kupující záruku
Pozor, tady už nejde o makléře. Vžijte se do role zájemce. Našli jste nemovitost, kterou jste dlouho hledali. Líbí se Vám a chtěli byste ji koupit, protože to je přesně to místo, kde si dokážete představit další roky svého života.
Prohlížíte internet a najednou narazíte na stejnou nemovitost, kterou nabízí další realitní kanceláře. Kterou z nich oslovíte? Podle čeho se budete rozhodovat? Podle ceny? A jsou v té ceně uvedeny všechny zákonné poplatky?
Jakou máte záruku, že v případě složení rezervační zálohy je ta nemovitost ještě volná a nezarezervoval ji před Vámi někdo jiný? Půjdete do takového rizika, že Vám záloha může propadnout?
Nebo si raději začnete hledat jinou nemovitost?
Makléř profesionál pracuje pouze na základě exklusivní smlouvy o zprostředkování
Pouze tak pro Vás může udělat maximum a prodat tak Vaši nemovitost za vyšší cenu a v co nejkratším čase.
Ptáte se, jak takového makléře najít? Zkuste se podívat na reference od spokojených klientů. V dnešní době internetu přeci není problém si o každém zjistit, co potřebujete.
Pro mě je reference klienta důležitější než samotný výdělek. Jasně, každý chodí do práce pro peníze. Ale už můj děda říkal: „Nemusí pršet, stačí když kape. A jestli s tebou budou lidé spokojení, kapání se nezastaví.“
Zní to jako fráze, ale klient je vždy na prvním místě. Šetřím mu nejenom čas, ale hlavně minimalizuji riziko. Ptáte se jak? Podívejte se >>>
Skutečný příběh: Jak se vymotat ze spárů realitky a konečně prodat
Možná se nyní nacházíte ve stejné situaci jako na podzim roku 2012…
Jak přepsat svoji nemovitost na nového majitele?
Prodáváte svoji nemovitost, s novým majitelem jste na vším domluveni a teď…
DAŇ Z NEMOVITOSTI - vše, co musíte vědět
Daň z nemovitosti neboli daň z nemovitých věcí odvádí každý vlastník jakékoliv…
-
Jmenuji se Lukáš Hrdina a jsem realitní makléř a konzultant. Pomáhám lidem zjednodušit život při prodeji jejich nemovitosti, aby bez větších starostí prodali rychle, bezpečně a za co nejvyšší cenu. Více o Lukášovi >>>
